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许昌人快看!租房那些陷阱,转给所有租房的朋友!

2016年09月23日15:13来源:许昌头条

近来,北上广深房价,有一“涨”不可收拾的局面。看得小编,晚上偷偷拿出自己的租房合同一遍又一遍的看,就怕租房合同也出现什么纰漏。

不过,讲真,在房屋租赁过程中,出现的纠纷有很多。这不,魏都区法院近日审理了转租,纠纷一案。

江某是市区某小区一间门面房的房主。2012年,他将该房屋出租给张某,并约定房租每年一交。随后,张某将该房屋转租给陈某经营。2015年,陈某将该房屋转租给李某,收取了李某转让费1.4万元。同时,李某与二房东张某也签订了租房协议,约定租用期限为一年。

两个月后,江某与张某签订的租赁合同即将到期。江某发现租客是陌生人,了解情况后便要求李某腾房。

李某在腾空屋内相关物品后,将房屋交给江某,并把张某告上了法庭,请求法院判令解除双方签订的租房协议,并赔偿自己的经济损失1.4万元。

法院:

法院审理后认为,因江某已收回涉案房屋,张某与李某签订的房屋租赁合同不能履行,李某要求解除租房合同的诉讼请求,法院予以支持。李某将转让协议涉及的物品自行拉走,且未提供相应证据证明自身遭受的具体财产损失,要求张某赔偿1.4万元的诉讼请求证据不足,法院不予支持


结果是证据不足,赔偿不予支持!

重点来了!租房时如何才能避免陷阱! 1 合同签订前,先验明身份

无论是房东还是租客,在签订租房合同前,租客首先应查看房东的房产证、土地使用权证和身份证,以及这些信息是否一致。如果出租方不是房东的,应查看出租房有无房屋买卖合同授权委托书等手续。如果没有这些手续的,就要提高警惕了!


房东在出租房屋时,也应查看承租方的身份证
PS:双方在签订合同后,可以将双方的身份证放在各自合同上面(不要遮挡了身份证号码),用手机拍下来,如果以后发生纠纷的,这可以作为证据使用。
2 合同中房屋信息不能少 在租赁合同中,应写明房屋的地址、房屋间数、建筑面积和房产证编号,以及写清楚房屋的附属和设施,房屋的用途(居住或者经营场所)。

3 租赁期限如何算 租赁期限的起算一般根据双方约定,并载明在合同的时间进行计算。一般租赁期限起算有:①房屋租赁合同签订之日起开始起算;②双方约定的一个具体时间点开始起算;

但是,租赁期限最长不能超过20年,超过20年的,超过部分无效。

租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。如果租赁双方没有采用书面形式的,视为不定期租赁哦。

4 租赁合同要备案

房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案(《商品房屋租赁管理办法》第十四条)不过,没有备案的租赁合同,合同效力不受影响

小编知道,很多的租赁合同都没有进行备案(嗯,原因大家都懂的)。

但不备案是有法律风险的。如果当事人没有登记备案租赁合同,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款(《商品房屋租赁管理办法》第二十三条),但没有备案会有一些行政处罚。


5 租赁房屋装饰物处理 (1)承租人未经出租人同意擅自装修的,承租人的行为构成违约。
如果出租人的装修行为造成房屋损害的,构成侵权。出租人有权请求承租人赔偿损失
未经出租人同意装修的装饰物的处理,通常①双方事后协商,达成协议,按照协议对装饰物进行处理;②双方不能达成协议的,出租人有权请求承租人恢复原状,费用由承租人承担;③协商不成的,双方可以通过诉讼来解决;
(2)承租人经过出租人同意装修的装饰装修物所有权归属如下: ①装饰装修物和租赁房屋没有形成附合的部分(指可以与租赁房屋分离的部分),其所有权由承租人享有。

双方可以就该部分的所有权进行约定,不能达成协议的,承租人可以取回,如果取回造成房屋毁损的,承租人应恢复原状。

②装饰装修物和租赁房屋形成符合的部分(指与租赁房屋形成一个整体不能分离部分),所有权由出租人享有。

6 房屋转租要合法 《合同法》规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”

所以,二房东在转租房屋前,必须征得房东的同意,才能转租给第三人,否则房东随时都可以解除租赁合同。
房东在知道承租方将房屋转租给第三人的,如果不同意的,应在知道转租的事实后,6个月内提出异议。如果6个月内,房东没有提出异议的,就视为同意转租了。
PS: 转租的租赁期限超过承租人剩余的租赁期限的,超期部分的租赁合同无效。

租赁纠纷如何解决 1、协商解决

如果发生租房纠纷的时候,出租方或者承租方应先考虑协商解决。

2、调解解决 如果双方不能协商一致或者不愿协商解决的,可以向当地的居委会、村委会或者人民调解委员会,或者基层司法行政机关的法律服务工作者进行中间调解。

当然,调解会比协商要麻烦。

3、租赁管理所调解 租赁当事人应以书面形式向房屋所在地的租赁管理部门提出调解申请,租赁管理部门接到调解申请审查后,应当在5日内予以受理。

受理后,5日内会派出2名以上的工作人员向租赁双方了解情况,并拟定好解决方案,并作出调解。

4、申请仲裁 仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。
双方还可以向有关的仲裁机构申请仲裁。仲裁具有司法行为的效力,仲裁的判决书生效后,当事人不得以同样的房屋纠纷向人民法院提起诉讼。
5、诉讼解决 当事人还可以向人民法院直接提起民事诉讼。诉讼的成本相对较高,所以小编建议优先选择协商和调解。

当然,如果自己的权益通过协商和调解不能实现的,我们也要勇敢的选择诉讼来维护自己的合法权益。



本期编辑丨不二

内容来源丨许昌报业传媒集团 网络综合

编辑:何选

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