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内陆六城住房消费报告:新房二手房市场齐头并进

2017年04月12日10:25来源:中国新闻网

  中新网4月12日电 目前,以一线城市为中心,内陆核心城市为重点,国内“3+6”城市新格局正在不断成形。日前,链家研究院发布了“六大城市住房消费大数据报告”,深度分析解读包括成都、南京等在内的六城房地产市场发展现状和趋势。发布会同一天,成都链家研究院正式成立,继北上广深四大城市之外,链家研究院城市布局又下一城。

成都链家研究院成立启动仪式

  为什么是成都?

  据了解,链家于今年年初提出了“3+6”城市新格局概念,其中的“3”是指环北京圈、环上海圈、环深圳圈,“6”是指在这3个城市经济圈以外的6个内陆核心城市,分别是成都、重庆、武汉、长沙、合肥和南京,链家研究院将其概括为内陆六城。

  如今,成都在链家研究院的关注视野中正日益突显。4月7日,链家在成都举办“内陆城市新格局——六大城市住房消费大数据报告发布会”,同期成都链家研究院正式成立。实际上,链家研究院在北京、上海、广州、深圳均已设有研究分院,一线城市之外,为什么将成都摆在了前面?

  在链家研究院院长杨现领看来,城市是有生命周期的,其发展有自身的内在逻辑。一个城市,它的产生、发展、成熟、然后衰落,有一个稳定的、大致可以遵循的基本规律。“成都这个市场,我认为应该是处于上升期,为什么选择在成都开会,我们看好城市,不是看好这个城市的房地产未来,总体上我们认为,这个城市的各个方面有机会成为一个有活力的有价值的城市。”

  据悉,成都链家研究院将以成都为核心,以数据为驱动,深入地研究西南地区房地产市场,继续坚持做难而正确的事情,并且努力让正确的事情加速发生。

  内陆六城是怎样一个市场?

  有活力、有价值,这是链家研究院对成都这座城市特色的有力概括。同时谈到该地房地产市场的现状,杨现领表示:“北京市场和上海市场新房和二手房是有交互的,新房交易量逐步减少,二手房交易量逐步上升。但是在成都,新房二手房是齐头并进的。两个市场都在快速往上走,而且速度比当年上海北京的速度更快。”

  实际上,新房二手房齐头并进的态势在内陆六城表现基本一致。发布会上,成都链家研究院院长张键分析称:“内陆六城里有五个城市二手房成交占比大概是20%到40%之间,意味着在内陆六城的环境下,市场仍处于新房为主导的阶段,但南京是突破了50%。但是在二手房市场,2016年内陆六城的二手房成交增速达到了6成,因此可以把内陆六城定义为新房二手房齐头并进。”

数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

  新房:增量仍有空间

  先来看新房市场,张键给出了新房发展的两个观测指标,第一个是城市化率。他认为,内陆六城现在整体城市化率已高于全国水平,说明城市化发展已经相当不错。“不过内陆六城的整体水平与一线城市要低不少,意味着内陆六城还有很大发展空间,要有更多的土地供应和城市建设,房地产也自然有相应的空间。”

  张键给出的第二个指标叫城市的户均套数。这一概念是指该城市的每户家庭,平均拥有的住房套数。根据国际惯例,当一个城市的户均套数达到1.1及以上,它的城市供需关系是相对平衡的。从这点来看,中国大部分城市处于需要新增房源去补充需求的阶段,内陆六城同样如此。

  二手房:活跃度不够

  结合六大城市住房消费大数据报告,张键进一步对以上六城二手房市场进行分析。数据显示,内陆六城中有三个城市2016年二手房成交量突破了十万套,整体增速大概在六成左右。内陆六城2016年二手房成交量这么高,市场是否达到了预期的要求,活跃度是否高?张键依旧通过两个指标进行分析。

  第一个指标是二手房的流通率。利用该城市的成交量除以二手房的存量,经过测算发现,内陆六城距离一线城市还有一定的发展空间,二手房的活跃程度还有所欠缺。另外从中介活跃程度来看,张键认为,以南京为代表的内陆六城房产中介活跃度还不够,因此该六城二手房市场还有待进一步发展。

  “每个市场是相互联动的”

  综合来看,2016年内陆六城新房和二手房的GMV(成交总额)达到了1.9万亿元,交易量超过了180万套,这个成交量已经超过了三大经济圈。因此,链家研究院认为,这六座位于长江经济带上的城市都有着极强的吸附能力,在调控与市场预期趋稳的环境下,其未来发展也将走上温和抬升的轨道。

  不过,杨现领最后强调:“我认为今天中国的房地产市场是高度联动的,虽然每个层级城市的具体市场表现都不一样,但是把每个市场的情况放到一起看又是相互联动的,房价的传递每一轮都有其规律性。全国市场看一线城市,一线城市看北京,这一轮深圳和上海的调控在北京之前,但接下来要看北京市场的表现。”

编辑:张黎光

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