郑州主城区5宗土地估值13亿,为何无人竞争?

2015年10月13日00:00

来源:投牌

   1十月开场平淡,土拍全部底价成交

  金九银十之郑州土地拍卖也进入了“密集期”,今天是郑州市各个区域土地拍卖比较集中的一天。

  投牌兄从郑州市国土资源局的土地共有挂牌系统中了解到,10月份,郑州市计划供应39宗土地。从土地性质来看,城中村、旧城改造用地占12宗;从区域方面来看,出让地块几乎涵盖郑州市所有城区。

  12日,郑州主城区共有5宗土地进行拍卖,总面积多达476亩,均以低价成交,土地成交总金额约13亿元。其中,河南新瀚海东风置业以51208万元的价格摘得金水区75.76亩用批零、住宿餐饮用地,河南九鼎实业有限公司摘经开区7.31亩住宅用地,成交价为3093万元,郑州天伦万科联合出资41950万元摘得惠济109亩合村并城地块。

  另外,临近西流湖湿地公园57.6亩住宅用地,被郑州元年房地产有限公司以起始价为25701万元拍得,按最大容积率计算,起始楼面价约1555.21元/平米,每亩单价约445.83万元。化工路沿线约合225.7亩工业用地,被郑州瑞驰有限公司以7795万元的起始价摘得。

郑州主城区5宗土地估值13亿,为何无人竞争?

  2地块质量太次被房企遗弃?

  郑政出[2015]53号地

  位于金水区东风路北、丰庆路西,地块使用权面积为50505.53平方米,约合75.758亩,容积率小于3.5。土地用途为批发零售、住宿餐饮用地,出让年期40年。地块建筑密度小于50%,建筑高度小于100米,绿地率应大于20%。

  该地块被河南新瀚海东风置业有限公司已起始价51208万元竞得,楼面价约2896.88元/平米,每亩单价约675.94万元。下图红圈为地块大致位置。

郑州主城区5宗土地估值13亿,为何无人竞争?

  瀚海地产是“思念”旗下产业,2003年4月成立,是个老牌房企。五年前重组后又以中豪、雅豪、聚金商业、新瀚海之名,主要在郑州西北区域开发楼盘,如瀚海·北金、瀚海·泰苑、中豪·汇景湾、瀚海·晴宇、瀚海·领事馆、瀚海·东风路项目。其龙子湖CBD写字楼、酒店、综合体项目,思念城项目在陆续开展中。

  应该说,这个区域是郑州西北片区生活气息比较浓厚的,地块附近已经布局有建业、裕华等老房企的成熟项目。不过,根据控规,这幅地块只有40年产权,并不是以住宅用地,而是批零餐饮住宿用地。很显然,在配套成熟的三环内生活区,只有商业综合体项目才能解释得通,为什么没有房企去争这块地,太饱和了。

  郑政出[2015]54号地

  坐落于北四环路南、园北路西。地块使用权面积为72739.58平方米,约合109.109亩,容积率大于1.1并且小于2.4。土地用途为其他普通商品住房用地,出让年限70年。

  该地块被郑州天伦万科房地产开发有限公司以起始价41950万元摘得。按最大容积率计算,起始楼面价约2402.98元/平米,每亩单价约384.478万元。

郑州主城区5宗土地估值13亿,为何无人竞争?

  从地块的大致位置来看,就知道这是一块宝地。看看周围的住宅项目:建业花园口、正弘澜庭叙、天地湾、保利海上五月花、迎宾路3号、建业花园里、九郡弘、千鹿山、永威迎宾府。9月下旬,建业股权公司河南惠花刚以约5.2亿的价格摘得附近2宗城镇住宅用地。

  之所以没有房企去竞拍这块地,大概是因为以下这些前置条件吧。

  根据土地出让前置条件意见书,依据有关政策、结合市场需求、优化供应结构,宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。该地块需配建不低于17457.50平方米的公共租赁住房,按照郑政办[2015]79号文件规定,采取缴纳易地移建款的方式置换建设,共需缴纳易地移建款 54042751.55元,约5404万。

  估计很难挣到大钱。

  而天伦地产是一个老牌房企,它隶属于天伦集团,而天伦集团主要经营的燃气。大家都熟悉北三环北边的天伦水晶城吧,但是,近些年已经很久没有听过天伦了。听业内人士说,天伦地产新来一位经理人,名叫司志东,十分厉害。他最早是康桥地产(前身是新长城)的核心人物之一,后来跳到永威地产任总经理。所到之处,必然会掀起一股质量风,就是说,他是一个非常注重产品品质的人。

  天伦目前除了在售的天伦庄园项目,还在开发东赵项目。此次和万科联手开发,在实力派经理人的操盘下,天伦的地产板块重新发力,很可能会再次开发出精品。

  郑政经开出[2015]034号地

  坐落于经开第四大街以东、经南一路以南,使用权面积为4876.12平方米,约合7.314亩,容积率大于1并且小于3。土地用途为其他普通商品住房用地,出让年限70年。该地块建筑密度小于25%,建筑高度小于80米,绿地率应大于30%。

  该地块被河南九鼎实业有限公司以起始价3093万元竞得,按最大容积率计算,起始楼面价约2114.39元/平米,每亩单价约422.89万元。

郑州主城区5宗土地估值13亿,为何无人竞争?

  一看地图就晓得了,这块地属于九鼎王国。河南九鼎实业的土地储备比较充裕,主要在经开区经营,以郑州市经济技术开发区五大街项目为龙头的多项工程开工在即。

  这个地块周边都是汽车产业园,东北向区域的郑州出口加工区、河南保税物流中心、富士康等产业园区和工矿企业最为集中。

  如果这个地块分布在滨河国际新区,预计会有房企争抢。

  郑政出[2015]56号地

  位于化工路北、白松路东,使用权面积150471.57平方米,约合225.707亩,容积率大于1.6。该地块为工业用地,出让年限50年。

  这块地,最主要的不是住宅地。

  郑政出[2015]55号地

  位于西站路北、电厂西路东,使用权面积38432.06平方米,约合57.648亩,容积率大于1并且小于4.3。该地块为其他普通商品住房用地,出让年限70年。

  该地块被郑州元年房地产有限公司以起始价为25701万元拍得,按最大容积率计算,起始楼面价约1555.21元/平米,每亩单价约445.83万元。

  这块地将来会开发什么产品?郑州新浪乐居工作人员对该公司人士的采访:对于打造住宅,有人认为该地段合适,也有人认为该地段不够合适。一方面地块周边临近西流湖湿地公园等,绿化好,日后居住舒适度高,另外交通也较为便利,目前地块周边住宅项目较多,也有很多城中村改造项目;另一方面,地块周边有铝厂电厂,相对来说会有污染,空气质量不高。

  为什么没有人去抢这块地,大概也就是这个原因吧。

  3土地开发蛮荒时代彻底终结

  在12日的土地拍卖中,投牌兄注意到,所拍地块基本上都由区域老牌房企摘得。这和近两个月以来的房企拿地规律十分相似。

  以经开区为例,进入8、9月之后,经开区先后发生了“区域地王刷新”、“房企抢拍”等区域热点事件,最后,康桥地产再夺住宅地块,扩大了其在经开区的拿地规模。康桥地产本以新郑龙湖镇为开发热点区域,近几年,又将经开区和金水区当作掘金宝地。

  而12日,经开区拿地的河南九鼎实业也是该区域较早入驻的房企之一。

  在郑州沉默已久的天伦地产原本扎根金水区、惠济区,今年以来,其和万科联手开发位于惠济区的东赵合村并城项目。此次土拍,天伦万科所拿的地块仍位于惠济区,且周边分布有大量的高端住宅及别墅。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析道,如果是优质地块,没有房企竞争,那是不正常的。这两年,经过大浪淘沙,已经有一大拨中小房企退出历史舞台,在二三线城市,房企拿地也逐渐呈现出了很强的“区域特点”,即房企在原有的开发地块所在区域继续储备土地,以巩固和增强其市场地位。

  郑州一位熟悉土地开发的业内人士称,郑州已经彻底告别了“拿地-开发-盈利”的蛮荒时代,现在的房企更加注重性价比。比如,不熟悉的区域慎入,价格便宜但升值潜力偏弱的地块坚决不拿。

编辑:首席编辑娄恒