房价将再涨7%？今年老百姓能不能买得起房？真相来了……

　　买房的人心惶惶，不买的人心愤愤。无论买或者不买，都是消费者对市场信心极度不足的表现。

　　这是一组令国人悲伤的房价地图，请小伙伴们准备好计算器。

　　（2014年全国平均工资表，15年数据暂未出）

　　先来预设一下我们的购房实力，因为各大城市的房价是以均价计算，在这里我们也以各大城市的平均工资为计算依据(数据来源：国家统计局)

　　从上表可以看出，2014年中国东部平均工资最高，累计到2015年，有55000元/每年，平均每月4500元。

　　类似的，中国中部预估2015年平均工资45000元/每年，平均每月3750元。

　　中国西部预估2015年平均工资49000元/每年，平均每月4000元。

　　中国东北预估2015年平均工资45000元/每年。平均每月3750元。

　　北上广深四个城市较为特殊，根据相关报道，平均工资每月6500元。

　　来来来，让我们鼓起勇气算一下，靠平均工资在中国各大城市每月能买多少平米？……不要害怕，我们相信前途是光明的。

　　东北：东三省省会的房价均价都差不多，接近7000元/㎡，按东北人均工资3750元/月来算，不吃不喝每月最多能买0.53平米(长春)，也就是说，想要买一间90平米的房子，得不吃不喝170个月，也就是14年才能实现购房目标！

　　华北：按华北人民平均工资4000元/月计算，每月最多可以买到0.95平米(鄂尔多斯)，在郑州每月只能买到0.42平米。而在帝都，按人均6500元每月的工资水平算，每月只能买到0.18平米，也就是说，“北漂”得不吃不喝500个月，也就是42年才能在北京买到一套90平米的房子！

　　华东：绝大多数城市房价都过万，然而按照华东区人民的平均工资，即平均每月4500元计算，各位亲，大概你最多只能在合肥买到0.57平米/每月，而在上海，按人均6500元每月的工资水平算，你在上海安家最少需要42年，没错，还是不吃不喝。

　　华南：其实我已经做好了心理准备。香港澳门我是指望不上了，深圳广州我也只是走一遭，还是挣点工资回家盖房吧……

　　华中：这年头，武汉、南昌、合肥的房价都到7、8千了，可长沙的房价依然在6000里处徘徊，中部省会倒数第一。而相距长沙1000公里的西安，楼市均价也在六千徘徊，这大概是当地送给人们最好的礼物了吧~

　　房价多少才合理？

　　根据公开数据，中国在过去10年间，住房价格年均上涨约9%，城镇居民名义收入年均增长12%，经通胀调整后的城镇居民收入每年增长7%以上。迅猛无匹的收入增长当然会带来迅猛无匹的消费热情和迅猛无匹的房地产热潮。

　　比如相当一部分人为了买个价格死贵的房子，半夜三点就要搬着铺盖卷儿去排大队。比如房子压根儿还只有广告，想要预订的人就把自己三代九族的关系全动用上了。那些扛着麻袋去付款，以及一买就是好几幢的故事根本排不上号，因为最为可怕的是你身边的每一个平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方设法买、多买、再多买房子，而且他们都说：“再不买就没机会啦！”

　　买的人人心惶惶，不买的人心愤愤。无论买或者不买，都是消费者对市场信心极度不足的表现。

　　怎样才算买得起？

　　一个普通家庭到底要攒钱多久才能买得起一套房呢？首先来看一个名词“房价收入比”，所谓房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。通过这一指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。

　　房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　以房价收入比估算，一个城市要达到宜居的标准，那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子，或者说每个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房，租一个带卫生间的独立单间（15㎡），那么房租应该不超过工资的六分之一。

　　2016，房价是否会降？

　　2015年，房地产市场遇冷，这让未来“房奴”们满怀期待。是否在2016年就可以买得起房子了？看小金为你析。

　　在不久前结束的中央经济工作会议明确提出，鼓励开发商适当降低商品住房价格。当然这得一分为二的来分析才对，不可能一揽子买卖，都会降价。过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力（如流动性压力）作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。

　　近日，交通银行在上海发布第32期《交银中国财富景气指数报告》。报告指出，随着城镇化的逐步推进，不动产投资需求仍会保持稳定增长的态势，未来除非发生比较大的经济波动，否则全国范围内的房价仍会继续上涨。

　　上海易居房地产研究院日前发布《2015-2016年度全国房地产市场报告》指出，2016年楼市展望总结为：政策风暖，市场向上。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。

　　报告指出，目前经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将继续放松，商品房成交继续上行；中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。

　　预计2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高。

　　在成交量继续上扬的同时，价格也受到影响。报告预计，2016年全国商品房成交均价继续上升，全年增幅为7%左右。

　　在拿地方面，2016年土地市场将触底反弹，实现正增长，土地成交面积增幅预计在8%左右。预计2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。（主要原因包括：2015年房市进入复苏通道中，2016年地市也将进入升温通道；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨。但2015年土地购置价格基数较高，2016年涨幅不会太高，但总体上增长幅度可能会大于2015年。这点，小金在之前的报道中也印证过，拿今年的郑州地王来说，土地价格的不断攀升和大量高价盘的入市导致楼市“价涨”，再加上郑州库存处于合理期间，2016年房价将保持平稳。）

　　不过，不同区域之间的分化仍会继续。据界面报道认为，一二线城市房价降价可能性很小，除非个别的，区位地域较远，人气不足等很一般的楼盘，可能会降价，这也是一个机会。

　　而三四线城市降价可能性最大，库存也是最多的，具有极大的降价可能，毕竟去库存不可耽误太久。西北，西部，东北的三四线城市最具备降价可能，这些地区每年人口纯外流基数很大，急需补充城市人口，转移周边村镇人口是一个好机会，降价有很大的吸引力，那还要看力度有多大了。

　　另外，根据近日发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。而部分二线城市，如郑州、合肥、石家庄这种区域性或枢纽型城市，人口流入较快，住宅需求也较大。

　　总体来看，2016年房价仍会持续上涨。

　　房价持续上涨，买还是不买？

　　中国房地产价格近十年一路猛进高歌，但这十年里，股市几度哀鸿遍野，恐怕说明民众对实体经济的信心还是低迷。而中国房地产市场存在的问题，不仅仅是一个“量”，而是巨大的“错配”。比如许多你熟悉的“有房没人住”和“有人没房住”的景象，相当一部分人日日都在或欣喜若狂、或惶惧惊恐地问，要不要买房？

　　其实，投资犹如恋爱。买房本来是长期投资，为生活生计打算，好比你是打算结婚，那就更注重是否能满足你主要的和基本的需要，长远考虑，不用太计较短期得失。投资好比是找小三，心有余力偶尔为之，那就更注重是不是能带来短期的回报，而且一时得失之后你总能全身而退。或爱得痴缠、或恨得切齿，或者一时，不能一世。

　　接下来小金带你了解今年中国楼市的几大趋势，看看现在买房到底值不值？

　　1、大城市的房价还有一段上涨空间。

　　我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。

　　房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：

　　①改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。

　　②可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。

　　③房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。

　　3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。

　　全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。

　　从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。

　　4、房地产企业将大量消亡、转型。

　　未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

　　5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。

　　未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

　　6、逆城市化很难出现。

　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商铺面临价值重估。

　　商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。

　　传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。

　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。

　　未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。