郑州商业用地再现流拍,中原银行龙湖起始价拿地

2016年01月16日00:00

来源:河南商报

郑州商业用地再现流拍,中原银行龙湖起始价拿地

投牌君按

郑州商业物业和用地供应到了一个极度危险的时刻。商业物业去化周期82个月,商业地块不是起始价成交,就是流拍。过去的2015年,郑州商业物业遭受了量价齐跌的冷遇。

2016年刚到,就在1月15日,郑州四宗商业用地同一天集中拍卖,三宗起始价成交,一宗无人竞拍。在商业物业库存去化困难的背景下,郑州商业用地的供应也面临一定的市场压力。郑州商业地产何时阴霾散去?

同一天,四块商业地中三个起始价成交、一个流拍

1月15日,二七、郑东、高新、金水区5宗土地挂牌拍卖,共计约183.3亩。在这五宗土地里面,有四宗都是商业用地。其中,郑政出【2015】116号(网)、郑政出【2015】119号(网)、郑政东出【2015】14号地(龙湖金融中心c3-18地块)等三宗地块均以起始价成交,依次是25510万元、22530万元、19200万元,竞拍得主分别是郑州广运房地产、河南鑫苑全晟置业、中原银行。

郑州商业用地再现流拍,中原银行龙湖起始价拿地

值得注意的是,继2015年12月25日高新区162.98亩、起始价3.633亿的商务金融用地遭遇流拍之后,1月15日,位于高新区的郑政出【2015】117号(网)地块,因无人竞价再次出现流拍现象。

郑政出【2015】116号(网)地块位于北三环南、经三路西,地块面积20222.63㎡,折合30.33亩。根据土地出让协议,建筑高度不得超过100米,最大容积率为5.5,绿地率为20%。此外,根据《建设用地规划条件设计通知》,该地块可兼容部分商业类用地,但不得超过建筑体量的40%。该地块最终被郑州广运房地产开发有限公司以起始价摘得,按最大容积率计算,折合起始楼面价2293.56元/㎡,起始单价841.091万元/亩。

郑州商业用地再现流拍,中原银行龙湖起始价拿地

郑政出【2015】117号(网)号地的土地性质为商务金融,使用权面积34320.49㎡,折合51.481亩。根据规划,该地块建筑限高120米,绿地率25%,容积率需大于1.6,小于3.5。该地块为无底价挂牌出让,最终却因无人竞价而遭遇流拍。

郑州商业用地再现流拍,中原银行龙湖起始价拿地

郑政出【2015】119号(网)号地块位于鼎盛当道南、嵩山南路东,土地性质为商服用地,地块使用面积30175.03平方米,折合45.262亩,最大容积率4.0,建筑限高100米。该地块被河南鑫苑全晟置业有限公司以起始价22530万元摘得,按照最大容积率计算,折合楼面价1866.66元/㎡,单价497.7905万元/亩。

郑政东出【2015】14号地为郑东新区龙湖金融中心c3-18地块,宗地总面积10002.92㎡,折合15.004 亩,容积率大于6.5且小于7,建筑限高120米。该地块被中原银行股份有限公司以起始价19200万元在郑州市国土局现场摘得,折合单价1279.6587万元/亩,以最大容积率计算,折合楼面价2742.056元/㎡。据中原银行内部人士介绍,此地块是中原银行建总部之用,它目前还在CBD租房办公。

郑州商业地块为什么频遭冷遇?

对此,同致行郑州分公司研究部向河南商报记者分析称,近年来城改综合体项目大量入市,带来大量集中商业面市,再加上新区专业市场及核心片区商办综合体项目,商业供应居高不下。这造成了2015年郑州市商业物业严重供大于求,供求比为3.78,较2014年上涨2.03,供求严重失衡,价格上涨乏力。

郑州商业用地再现流拍,中原银行龙湖起始价拿地

一组来自同致行郑州分公司的监测数据显示,截止到2015年年底,郑州市区商业物业库存达到359.12万㎡,按照近半年4.40万㎡的销售量,去化周期高达82个月。

上述研究部的观点是,虽然这些库存里面包含了很多自持商业,但是整体来看,存在着很大的风险。在这样的市场背景下,商业地块的推出难免遇到较大的阻力。

郑州的商业地产在过去的2015年表现如何?我们从同致行郑州分公司的监测数据管中窥豹。

2015年全年商业供应184.75万㎡,较2014年增长74%,供应主要集中在城改综合体项目锦绣山河、亚星盛世、宏光协和城邦、鑫苑鑫都汇、朗悦公园道一号、新芒果春天以及商办综合体建业凯旋广场、新合鑫瑞达广场、郑东商业中心、大观国贸等项目中,还有区域的专业市场管城区的国香茶城和惠济区的鹏翔商业广场、中原区的元通纺织等等项目中。但大量的供应并没有带来火爆的成交。

2015年商业成交48.94万㎡,较去年下降19%,一方面缘于自持商业增多,另一方面商业受制于地段和周边人流量,很多新区的各项配套跟不上,区域的商业升值潜力不受认可,因此商业物业面临着恶性循环的生存环境。

数据来源:同致行郑州分公司

从量价走势图上看出,2015年成交商业物业量价齐跌。2015年商业均价为18007元/㎡,较2014年下降2%,价格的下降一方面是由于近年来商业物业市场形势不太乐观,同时各种新兴新区以及城改综合体项目的商业成交在一定程度上拉低了整体的销售均价。

分区域来看,二七区和金水区库存较大,库存占比分别为26%和21%。管城区、郑东新区、中原区和高新区库存比较适中,占比分别为13%、13%、13%和10%。惠济区和经开区库存压力较小。

编辑:首席编辑娄恒