首页一个地下停车位顶得上一辆车的价钱，看似荒诞的表象背后，实则是制度和管理的混乱和缺失。一个小小的停车位，开发商缘何只卖不租呢？这中间的收益之差有多大？算一算成本你就清楚了。
车位之争已经到了非解决不可的地步
近日，一位投牌粉丝报料，郑州九龙城龙腾西城一群业主围到小区物业服务中心，抗议该小区地下停车位13.9万元/个、字母车位18.9万元/个价格太贵。结果，物业方以一纸告示张贴称，车位出售价格是产权人开发商定的，事情不了了之。
投牌君想说的是，一个普通地下停车位售价标到13.9万已经是业界良心了。想当初，大观金林中心一个地下停车位卖到20万，而且只允许卖，不对外出租，为此，该小区还发生了暴力事件。
在城市生活中，地下车位产权引发的各方利益冲突纠纷比比皆是。以前地下停车位没有咋听说只售不租的，至少以前还不是强制购买，开发商也知道这样是不合适的。但是，奇怪的是，从这两年开始，地下停车位只售不租倒成了一个行业潜规则。再加上这几年业主买车的越来越多，车位却越来越不够用，加剧了供需矛盾，因为没有人管，不少业主为避免那么多的麻烦都争着买。利益空间太大，矛盾一刻不停。
有评论称，相对于地面建筑而言，地下停车位是缺乏权证的“黑户口”；相对于地面停车位而言，地下停车位是缺乏定价的“黑洞”；相对于地表用地而言，地下停车位是缺乏法律依据的“黑客”。
目前，现有法律法规体系中有一个普通认识，就是地下产权归国家，使用权归开发单位，即“谁开发、谁收益”。当然，人防工程部分是不允许出售的。今天，投牌君从开发单位的视角重点聊聊为什么地下停车位越来越贵，且会出现只售不租的情况。
你不知道的开发商成本投入！
人们普遍觉得：利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖十万二十万元？
投牌君接触过的开发商工程人员由衷地感叹道，你以为建地下车库很简单？其实成本很高，它涉及到的建设环节有土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、智能化管理车库的闭路电视监控、出入感应卡系统、车辆进出口通道，顶部和底面结构等各个方面。可以说，这些要素决定了地下车位的建造成本并不比上面的房子低。
而且，层数越往下成本越高。算下来，一般情况下，每平方米造价大概是3000元到4000元。表面上看，一个普通车位就那几个平方，但实际上还有公摊，实际建筑面积会达到30平方米到40平方米。就按最低标准算，仅成本就有9万元，好一点的小区，造价会更高。因为是在住宅楼下建设地下空间，成本随着防水、承重要求而相应提高。
所以，投牌君冒着被骂的风险要说，仅从投入产出比的角度来看，在郑州，成本价加上维护、管理费，一个地下车位的成本价就在10万左右，就目前郑州地下车位价格来看，实际上并不算贵。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进经常与一二线城市的开发商打交道，他向投牌君描述了苏州的一个例子。某人防停车场面积共2653平方米，开发公司共投资854万元，政府下拨的人防设备投资75万元(不包含地下室民用设施如电缆电线等)，与开发商上交的人防设施管理等费用基本相抵，折算下来，该工程每平方米成本3218元。每个停车位实用面积10平方米，但人防工程包括密闭门、风机(通风设备)、备用的发电机(战时)、淋浴设施接口管道(防止核辐射等因素)、进水池(饮用水)三至五个，另外，进出地下层的坡道、电梯、楼梯都要占面积，所以，每个车位的毛面积达到55平方米。以实用面积算，每个停车位约15.5万元。
为什么开发商宁死不愿降价出售地下停车位？非不愿，是不能。当然，不排除会有部分开发商成本造价9万元，而实际上出售价格却高达15万、17万的情况存在。
所以，关于地下停车位的成本合理控制和合理利润空间很多人都不清楚，这些信息应该以公示的形式出现在人们面前。至少，让购买车位的业主做到心服口服。
地下停车位的“油水”很大？
在郑州，你可能听说过，有些开发商为了省钱，甚至在不办理预售许可证的情况下，就直接销售。如此，因为无税方便转让，还方便投资客炒车位。你可能还听说过，开发商联合第三方机构，由第三方一次性买断车位，进行垄断销售，不想高价买车位的业主只能将车停在小区周围甚至更远的地方。即便如此，也会隔三差五被警察贴条。
最终的结果是，你必须买地下停车位，否则，会给生活带来极大的不方便。个别小区可能会因业主团结，和开发商谈判协商，会有小部分车位放出来出租。
开发商为什么坚持只卖不租呢？通过下面这个投资收益比例，你就清楚了。
开发商一：按1个月300元的租金水平来计算，1年3600元，10年3.6万，30年10.8万，收了50年一共是才收18万。按一个月500元停车位费的高价来计算，50年也才一共收了30万。
开发商二：一个车位就能卖15万，100个车位就是1500万，甚至更多。有了这些钱，不论是放贷、充当现金流，还是吃银行利息，哪怕是放余额宝，也是有收入的。
一个车位，如果是灵活使用的，那么，谁租谁停车，谁先来谁停车，甚至可以轮流停车。一个车位，如果是指定卖给个人，一把锁就能挡住很多试用机会。
现在最关键的问题是只卖不租，而且还带有强制性。市场经济时代，不买他的车位，基本上无法正常生活。谁来管？
有业主调侃称，最好所有的业主都不买地下停车位，让它空置。车停到小区外的路边，即便被贴条一次罚款200，按一个月300块租金算，一年3600元也够贴18次了。
呼吁政令尽快介入地下停车位租售之争
随着经济发展，在城市中车位使用权已经成为居民基本的生存权利，但就当前的《物权法》及相关规定来看，对于小区内车位的所有权及使用权并无相关法律进行明确规定，法律规定的缺失及信息公开的缺位（地下车库属于人防工程还是规划车库等信息）导致了开发商拥有太多的自由裁量权：车位租赁、买卖的权力；车位买卖定价的权力。
《土地法》和《物权法》回避了地下空间独立产权的权属问题，致使业主与开发商产生各种矛盾。由此，一些地方性的制度创新开始启动，一些社会意见也有所表达。
思路一
建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。如此，地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记，地下空间建设用地使用权将实行分层单独登记，会注明“地下空间建设用地使用权”。
思路二
开发商不允许业主使用地下停车场，业主也有权拒绝开发商从小区进入地下空间。再如，地下停车场使用权转让给部分业主，有必要成立“地下车位业主委员会”。开发商可以把地下车库的使用权整体转让给小区全体业主，再由业主大会决定分租给业主，避免地下车位卖不动而闲置浪费的情况。
思路三
政府出台政令及细则，只允许出租，不允许买卖，买卖则重罚，价格偏离价值则重罚。
思路四
法律规定及信息公开及时跟上。比如要求开发商要及时拿出有效证据，来证明其对地下车库可以进行使用权的转让，哪些是人防工程，哪些是可以转让的车位。
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作者：河南商报记者 邓飞