郑州城改地竞拍成为行业大事件 未来将更市场化?

2017年01月05日00:00

来源:大河网-河南商报

  河南商报首席记者邓飞

  开抢了,这次对准了郑州合村并城地块,外来名企抢,本土企业也抢。不久前,城改地块竞拍氛围还是一片寂静,过了一个元旦假期,土地市场突然热起来,为什么?

  六块合村并城的地

  遭“抢”了

  1月4日上午,郑州市国土资源局以网上挂牌方式出让的六宗合村并城改造用地公开拍卖。在业界的广泛关注下,原以为会像以前一样“名花有主”,结果,招来了一群“狼”。

  河南商报记者查阅公开资料得知,本批次地块宗地总面积折合220.78亩,是二七区郭家咀村、铁三官庙村的合村并城改造用地,位于南四环和大学南路交叉口附近,与鑫苑地产开发的鑫苑名城邻近。其中住宅用地4块,共计152.54亩,其他商业用地68.24亩。规划显示,住宅类地块容积率小于3,商业类地块容积率小于4。

  记者注意到,在正式进入竞拍流程之前,郑政出〔2016〕162号-165号(网)四个城镇住宅地块就已经出现了多轮竞争。和以往不同的是,这次合村并城地块竞拍时间最长的持续近1个小时,最短的也有8分钟,竞拍最激烈的165号地历经30轮才落槌。

  几乎每一块地都有10家以上的竞争者,这在以往是不可想象的。最终,四家企业入围夺冠,收了这同一区域的六块地,楼面价从1960元/平方米到4099元/平方米不等。

  据业内人士了解,2013年,鑫苑曾与二七区政府签订合作协议,参与上述两村的合村并城改造,并提供资金,这六块地属于鑫苑名城西苑(也是鑫苑名城二期)用地。据其中一内部人士透露,拿地属集团战略举措,他未得到高层传递的任何信息,暂不便发声。4日下午,河南商报记者未能联系上鑫苑高层人士。

  未见K2身影

  康桥等本土企业参与竞争

  招拍挂土地出现竞争,这本是很正常的一件事,却接二连三地引起业界密切关注。除了郑州独有的城改模式因素外,诸如北京房企“K2地产”(现更名为石榴集团)等外来企业的渐次敲门、郑州部分本土房企的联合抵制等一系列动因,也使得郑州城中村改造和合村并城地块的每一次出现,都非常引人注目。

  但凡出现城改地块竞争,就会想起“K2地产”,因为它是第一家试图撬开郑州城改模式大门的外来企业。

  2016年7月13日,管城区十里铺村两块城改地摘牌,其中一块被鑫苑拿下,另一块被“K2地产”旗下的北京葡萄沟房地产开发有限公司拿下,这也是郑州唯一真正被抢走的城改地。这在去年掀起了郑州土地市场的轩然大波。

  2016年第四季度,郑州敞开住宅土地供应的大门后,一大批城改地块放出,但结果绝大部分还是以起始价成交。本批次地块竞争未现石榴集团的身影,倒是出现了几家郑州本土房企。即便是外来名企,也在郑州开发有项目,或和郑州有着千丝万缕的联系。比如康桥地产旗下的郑州九如置业有限公司拿到163号地,亚新集团旗下的郑州美好悦峰置业夺得166号地,融侨集团在新郑龙湖镇开发有高端住宅项目融侨城,本次也连夺162、164、167号三块地,平安集团旗下的深圳安创投资管理有限公司竞得165号地,它也曾入股万科、龙湖地产等。

  从郑州部分开发商联合抵制“K2地产”染指郑州城改地块,到竞相争夺城改地块,这让本来平静的土地市场再次陷入迷局。

  合村并城地块竞拍

  何以成为行业大事件

  这次合村并城地块的竞拍,成了业界热议的话题,他们都在议论,为什么二七区的这些地块会如此抢手?“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的城改模式还能否持续?

  不少业内人士认为,这和地块所在区域二七新区的发展潜力密切相关。二七新区位于郑州市西南部,交通便捷。它的定位就是要建设高端商贸城市复合功能区,所以,二七新区作为二七区的一个重要板块,具有重要的战略地位。这也因此吸引了诸多大项目落地。

  但是,在其他业内人士看来,本批次合村并城地块的竞争,已经向外界发出了一个强烈的信号,即郑州的城改模式正在悄然发生变化。

  郑州一位资深业内人士马先生曾多次参与土地拍卖,包括城改地块竞拍,他认为,这可以看做一个行业大事件,是土地市场的“分水岭”。

  “过去,是开发商直接和村里签协议,后来变成了和区政府签协议,但并没有明文规定来保证合作开发商一定能够拿到地。”马先生分析,针对近期部分开发商联合抵制外来企业参与城改一事,政府层面也没有明文“保护”之说。

  这就为郑州城中村改造的市场化撕开了一道口子,制造了可能性,“郑州城改过程中的诸多问题都是遗留问题,比如村民拆迁安置等。”

  马先生认为,本批次合村并城地块竞争能够吸引更多的企业参与进来,通过地价熔断的方式,让大家都有机会拿到地块,更加公平、公正。

  克而瑞信息集团河南片区总经理赵爽认为,郑州城改弊病的根源在于开发企业的土地获取方式,现阶段,企业的心态受“地荒”的影响很大,二七区本次合村并城地块的竞争,为后续更加激烈的土地竞拍做了一个良好示范。未来,这种充分市场竞争将常态化,这对企业来说是利好。

编辑:魏蔚