少帅李小冰接棒,许昌最大房企三冲IPO 河南恒达赴港上市纾困

2018年09月06日08:05

来源:大河网

  □大河报·大河财立方记者吴春波陈玉尧文图

  总营收15.5亿元许昌最大房企谋香港上市

  8月30日,恒达集团(控股)有限公司(以下简称恒达集团)向港交所递交招股书,预示着又一家河南房企或将踏入香港资本市场。

  据招股书显示,恒达集团主要从事开发住宅项目,并涉足少部分商业物业开发。截至2018年5月31日,恒达集团旗下有房地产开发项目21个,分别位于许昌市、郑州市、信阳市。拥有已竣工总建筑面积约203.7万平方米;开发中总建筑面积约150.9万平方米;及未来开发总建筑面积约207.4万平方米。以待售住宅项目总建筑面积计(截至2017年12月31日),恒达集团是许昌市最大的房地产开发企业。

  2015年~2017年,恒达集团营收分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元,归属股东净利润分别为6701万元、7411万元、1.48亿元,与2016年相比,2017年归属股东净利润翻了一倍。

  港交所是众多河南地产企业上市的目的地,在此之前,已有多家河南房企通过直接或间接的方式,成功登陆香港资本市场。这其中就包括目前河南最大的地产企业建业地产,以及后来的伟业控股、正恒国际控股等。

  2017年,建业地产主营收入138.79亿元,净利润8.11亿元,领跑河南上市房企;伟业控股营收17.48亿元,净利润1.16亿元;正恒国际控股营收10.63亿元,净利润1.27亿元。

  而恒达集团去年营收15.5亿元、净利润1.48亿元,与伟业控股、正恒国际控股等港股上市公司盈利水平大体相当。

  截至2018年5月31日,恒达集团拥有366.8万平方米的土地储备,这些土地储备都集中在许昌市。其中,禹州市的土地储备最多,达到了149万平方米。魏都区次之,有96.7万平方米的土地储备。建安区和长葛市的土地储备均超过了50万平方米。

  恒达集团招股书显示,这些土地储备可供企业未来8到10年的物业开发项目。同时,恒达集团提到,这些土地储备大多位于战略性地段,具有较好的增长潜力。如,建安区53万平方米的地,位于许昌新区的新政治中心区,项目临近新入驻的政府部门;魏都区96.7万平方米的地,处在交通便利的中心地带老城区,周边设施发展完备,均具有较高的投资价值。

  由于持续收购土地储备导致的高负债发展,恒达集团在2016年末的时候净资产负债比率一度高达762.7%,在此之后,其净资产负债比率逐步下降,截至今年4月30日,这个数字降至340.4%,但仍处于较高水平。

  深耕地产二十多年终成当地最大房企

  如果看营收及净利规模,恒达集团在河南都只能位于中等,但如果论起时间来算,恒达集团应该是较早进入河南房地产行业的企业。

  1992年,当时还在许昌市委党史办工作的科长李东法下海创业,与当时的河南粮油进出口集团有限公司、香港希丰达有限公司一起创立了河南大地房地产开发有限公司(以下简称河南大地),正式进入房地产行业。

  实际上,1992年也是中国房地产在市场经济环境下初创成型的第一年,众多在日后行业知名的房地产企业都在这一年或之后成立。

  1998年,李东法成立许昌恒达,经过8年的发展,于2005年收购河南大地的大部分权益,然后又以河南大地为基础,逐步构建了目前的企业架构。

  正如胡葆森当年带领建业地产开启省域化发展的特色发展之路,最终成长为河南房地产行业领军者,恒达集团也在后期的发展中,逐步收缩战线,最终将发展范围控制在许昌及部分下辖县市,并逐步成为许昌最大的房企。

  而在收购河南大地之前的2004年,李东法儿子、刚刚从武汉城市建设学院毕业不久的李小冰进入恒达地产,开始了其长达十年的“接班历练”。

  2005年之后,恒达集团进入大踏步的发展时期,除了逐步完善在许昌的布局,其发展范围也走出许昌进入信阳市,到2014年底,恒达集团的地产布局又收缩到了许昌及其部分下辖县市,如禹州及长葛。

  在这一系列的发展过程中,李小冰一直都在参与,2008年,在集团基层岗位已经历练4年的李小冰进入恒达集团高层,并开始参与公司重要的会议及决策,成为影响企业发展决策的重要角色,同时在李东法的悉心引导和栽培下,逐步发展成为李东法认可的接棒者。

  接近李小冰的当地人士表示,李东法对李小冰的引导是全方位的,除了在学业上要与接班要求接近,也会在一些具体的做事原则和方法,对李小冰进行润物细无声的引导。但真正让李东法认为李小冰已经成为合格接班者,还是由李小冰所主导的北海龙城项目在收益和品牌上的双丰收,这个项目从选址和规划及建设和后期的销售及品牌塑造,都由李小冰主导完成。

  2014年底,已在恒达体系内历练10年的恒达集团少帅李小冰,从恒达第一代创始人李东法手中正式接过公司的指挥棒,在老帅李东法的支持下,继续推动赴港上市的进程。

  两度折戟再冲港股IPO曾有意国内上市

  为筹划香港上市,2016年7月22日,位于香港的恒达集团(控股)有限公司在开曼群岛注册成立,主要业务为投资控股。恒达集团通过两家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家内地经营附属公司(即河南大地、宋基大地、许昌恒木、许昌恒达、信阳恒达、禹州恒达、长葛恒达及假日宝呈)的股权。

  但这并非恒达集团首次上市行动,该公司第一次尝试上市的操作,要再往前推11年。

  上述接近恒达集团的业内人士告诉大河报·大河财立方记者,2005年前后,当时刚刚完成收购河南大地的恒达集团,曾有意借壳焦作鑫安实现国内A股上市,但后来因公司发展战略调整,放弃了这个上市的机会,而焦作鑫安,则在几年后成为大地传媒股份有限公司借壳上市的壳资源。

  经过3年的辅导与准备,恒达集团分别于2017年6月9日和今年3月1日两次向港交所递交招股书,今年8月30日恒达集团第三次递交招股说明书。港交所官方信息显示,恒达集团前两次递交的申请材料均为失效状态。

  按惯例,拟赴港上市公司在递交申请后,有半年限期解答监管机构的问题,若在6个月的有效审核时段没能完成对港交所问题的反馈,超过这个时段之后,申请材料就失效了。

  不过,“失效”并不代表上市失败,若该公司要继续上市流程,就必须重新递交材料。不少公司之后延后或重递申请,最后成功上市。从时间段上来看,恒达集团本次向港交所递交上市申请的时间点,正是其3月1日第二次递交上市申请有效期满之时。

  赴港上市,并不仅仅是恒达集团自己的特殊的选择,随着房地产行业集中度进一步加剧,楼市企业融资正在变得愈加困难,尤其是三四线城市的中、小地产企业。而反观国内,从2016年下半年至今,几乎没有地产企业上市成功先例。

  进入2018年,已经先后有8家地产企业登陆港交所,其中包括弘扬地产、正荣地产等,其中仅1月6日,就有4家地产企业在港交所先后敲钟。另外,还有美的置业等多家房企已递交上市申请材料,筹划着赴港上市。

  上述接近恒达集团的业内人士说:“启动上市之前,恒达股份发展策略更倾向于负债经营,2014年之前的利润很大部分用于偿还借款利息。”2016年恒达集团在开曼群岛设立境外公司,推进境外上市后,受融资环境影响,同时为了在健康运营方面符合港交所的要求,恒达集团开始有意识地放缓负债扩张的步伐。

  据其招股书显示,2015年恒达集团净资产负债率达677.0%,2016年更是高达762.7%,但2017年已明显改善,降到406.6%,截至2018年4月30日,其净资产负债率已降至340.4%。恒达集团在招股书中称,未来净资产负债率将降至200%以下,同时,为确保营运资金持续充足,该公司已实施相关资本及流动资金管理措施。

  调控进一步延伸房企面临更多变数

  恒达地产第一次递交招股说明书之后不久,高层定调:房子是用来住的、不是用来炒的。而在这之前,国内的地产调控政策从一、二线城市逐步向三、四线城市传递。

  进入2018年,多家全国性地产企业开始主动收缩阵线,一些房地产企业甚至不惜违约放弃已经占领的地盘。融创中国董事长孙宏斌日前表示,现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象。

  孙宏斌坦言:“三、四线城市冷得比较快,而且现在限价,开发商按照这个卖的话就会亏钱。”而在此之前,根据国内媒体报道显示,另一家国内地产巨头碧桂园,已经内部下发文件叫停“三、四、五线全覆盖战略”。

  随着政府调控严厉、棚改收紧、整体住宅存量积累,许昌的房地产行业前景也变得更加复杂。就在两个月前的7月6日,许昌土拍五宗土地全部流拍,这在近期许昌土地拍卖市场上还是首次,这次流拍引起了多家全国性媒体的关注,其代表性意义不言而喻。

  面对许昌房地产市场降温,恒达集团前期稳健经营、降低净资产负债率的举措无疑使其处于较安全水平,不必在市场行情波动时背负大量债务利息,也有利于企业在房地产行业的后半场保持更稳定的现金流。

  一位郑州地产企业负责人向记者表示,就目前的房地产融资而言,棚改难度很高,正常按揭项目还可以,但放款快慢跟额度和银行关系有很大关系,开发贷小企业拿不到,大企业都会走信用贷。

  在这位负责人看来,在目前的市场情况下,只有企业负债率低,国内及国际信用等级评分较好的地产企业,上市地产企业,项目价值被严重低估、土地及附属物有较大升值空间的地产企业,才有机会获得银行的支持。

  值得注意的是,近年来,恒达集团还陆续将旗下拥有的实体出售,这意味着恒达集团正在将更多的资源集中于房地产行业。

  上述接近恒达集团的业内人士表示,恒达集团剥离旗下部分地产公司和非地产资产,实际上也剥离了资产和负债,这将为其上市提供更加清晰的资产和管理架构,也为其评级及其他融资的开展提供良好的财务结构基础。


编辑:张馨予