首页大河财立方《极刻》第168期
大河财立方《极刻》记者杨霄 文图
YOYO PARK购物公园今年9月将在郑州北三环外正式开场，这将是郑州北区投放的第二个10万平方米以上的购物中心。
郑州北区已经成为商界热土，不仅是原大商郑州地区集团总裁皇甫立志及其团队携YOYO PARK购物公园项目将在此亮相，宜家、 迪卡侬也早就瞄准了这个落脚点，同时，这里还蛰伏着美景万科、 思念系、锦艺等多家商业地产投资商。
▲YOYO PARK项目将是郑州北区第二个10万平方米超大购物体
YOYO PARK倒计时
皇甫立志团队现身
再次登上郑州商业前台，皇甫立志的新身份是YOYO PARK购物公园联合创始人。此时，距他上次以河南中大门保税直购体验中心执行董事、总经理的身份公开露面，已过去了近半年时间。
公开资料显示，YOYO PARK所在物业，是16万平方米的大型商业综合体，其投资主体是河南福汇泽置业有限公司（以下简称福汇泽）。其中，商业运营面积为14万平方米，将被构建为以家庭消费为主的时尚型购物中心，共规划了313个品牌，包括优衣库、H&M、乐高、永辉等14个主力店，以及CGV影院、西西弗书店、DOJUMP（蹦床馆）、灰姑娘国际儿童艺术中心等，非品牌消费的配套设施占比相当高。
汇泽系在省内地产圈一贯比较低调，但在郑州上街区以及市区北三环外，其深耕了不少地产开发项目。YOYO PARK紧临国基路与丰庆路两干道的交会点西南角，区位优势明显。
YOYO PARK的运营主体，是河南优泽汇购物广场有限公司（以下简称优泽汇）。企查查显示，该公司成立于2016年9月，注册资本金800万元，其股东分别是河南省优悠商贸有限公司（以下简称优悠商贸）以及两名自然人，其中，优悠商贸持股60%，两名自然人均与福汇泽有交集，各持股20%。
优泽汇和优悠商贸均不显示皇甫立志的股东身份。不过，企查查显示优悠商贸的3个发起股东中，出现了张杰、郭志娟的名字。
2015年，前述3人在大商郑州地区集团同肩要职，其中，皇甫立志为该地区集团总裁，张杰为大商新玛特金博大店店长，郭志娟是地区集团千盛系门店负责人。当年，三人在大商系先后离职。
“在YOYO PARK项目实现新团队聚合，源于大家对购物中心业态在郑州市场的前景和趋势充分看好。”皇甫立志在接受大河报·大河财立方《极刻》记者采访时表示，百货业态向购物中心业态演化，源于消费者在实体店的购物需求、频次降低，但同时对以娱乐、社交聚会、家庭出行等多维度生活化的需求不断提升。
也就是说，百货店向购物中心业态过渡成了必然趋势。“或者说，一群做商业的老司机，希望追上郑州这轮商业业态迭代变革的大潮，试试此前未曾完成的梦想。”这是皇甫立志的答案。
有消息称，其团队已成立一家商业管理公司，如上年在郑州东部，其投资的海趣优鲜生鲜加强型超市已试运营，皇甫立志以大股东身份出现，另有多名大商郑州地区集团前高管现身股东行列。而今年，业界更有传闻，皇甫立志团队已拿到某商企的两宗大型购物中心的代运营业务。
北区购物中心如“下饺子”
重量级对抗或由此而生
入局YOYO PARK，与皇甫立志7年前构想“拓荒”郑州北区的计划相吻合。只不过，今天他是以行动者完成了角色切换。
为何要拓荒郑州北区？客观来看，郑州北区的商业经济发展效率与质量，远滞后于同城其他区域。这与城市化建设的梯度节奏有关。郑州北三环周边及向北方向，是城中村改造、回迁房及经适房投资集中区。在2012年之前，在商业地产投资商眼里的北三环，或是一条红线，敢越线涉足者甚少。一个显著特征是，当年，郑州惠济区商品房均价，相较热门的郑东新区低了近两成。若想周末逛个街，最近的大型超市在文化路与北三环交叉口，最近的购物中心与百货店在农业路与花园路交叉口。
“2012年前后的郑州北区，入住人口基数增长趋向到位，在建或待建成楼盘密度很高。那么，商业投资机构就会嗅到‘洼地’区域的内生机会。”皇甫立志称，这是他在当年看好北区市场的原因。此后，主打环线消费的锦艺城、熙地港、万达、国贸360、万科等项目均获得了相对不错的业绩。从投资回报率上看，这都高于二七商圈的同类型项目。
不过，“开发北区”真正成为地产商的热选题是在2016年。随着万达郑州惠济店开张以及同年瑞典宜家与惠济区签约进驻，北四环环线公路提档升级，郑州北区不再是被拓荒而是被商业投资追捧。
经业内人士梳理，在北三环至北四环地带，大致有5宗大型商业地产项目可被关注。这包括思念系北区项目、美盛·教育港湾商业体项目、万科北区项目、锦艺集团北区项目、名门置业北区项目等。此外，迪卡侬郑州二号店、麦德龙郑州二号店以及部分港资企业，也与惠济区沟通密切，不过，这有待于进一步落实。
不久的将来，郑州北区一线或有百万平方米以上商业物业投入使用。
这一投放规模，超过花园路商业带将是大概率。这一判断，得到了戴德梁行高级助理董事张桐的认同。他认为，2020年，郑州商业发展历程将出现新拐点，以购物中心为代表的商业业态，将在郑州北区茂盛发展，投资项目与新增开业项目将出现一轮高潮。未来，郑州北区带状商业消费区域，有望成为城市客流追捧的新热点。