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进驻后，工作人员开始清理卫生死角等工作……
□策划：政务产品部 执行：大河报·大河客户端记者孙煊哲文图
10月16日，省长陈润儿到郑州市专题调研老旧小区改造工作，他去的金水区化纤厂家属院，恰是本报10月14日推出的“关注老旧小区改造”系列报道首篇中关注的一个小区。而习近平总书记考察调研河南时也曾殷切嘱托，把老旧小区改造作为百城建设提质工程的重点扎实推进，全面提升城市居民生活品质，回应群众对美好生活的期盼。
记者采访发现，郑州一些老旧小区的改造工作，的确是在重点扎实推进。作为老旧小区改造工作中的重要一环——物业管理，在郑州市二七区金祥花园的业主们看来，的确实现了他们对美好生活的期盼：“如愿换掉了不作为的老物业，经历三次全体投票，终于选聘出如意的物业公司。”
物业管理在老旧小区改造中占重要地位
10月14日，李克强总理来到西安考察老旧小区改造工作，提出老旧小区改造不仅要进行“硬件”改造，还要提供“软件”服务。10月16日，陈润儿省长来到大河报连续报道的郑州金水区化纤厂家属院调研老旧小区改造工作，并强调老旧小区改造要做到“四改”：设施改建配套、环境改造提升、服务改善优化、管理改进规范。
可以看出，不管是总理提出的“软件”服务，还是省长强调的服务改善优化，都跟物业管理密不可分。事实上，郑州出台的《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案》就明确了物业管理的重要性，方案把老旧小区改造分为6个阶段，在改造工程验收合格后，最后一个阶段就是物业接管阶段。由此可见，在老旧小区改造后期，业主能否真正选出如意的物业企业对小区进行接管，是整个改造工作是否能长效久治的关键所在。
事实上，“我们小区乱了8年多，现在改造施工阶段已基本结束，新的物业公司进来后，希望能彻底改变这里脏乱差的局面。”在金祥花园小区住了多年的李大爷对记者说。
据李大爷介绍，小区2000年建成投入使用，刚开始还好，8年前换了上一家物业公司后开始乱了起来。物业不作为，小区居民就拒缴物业费，收不上物业费，物业的服务就更加跟不上，形成恶性循环。“以前小区到处是菜地、违建、垃圾杂物，是典型的脏乱差小区，不改造真不中了。”李大爷激动地说。
金祥花园所属祥云社区书记刘艳霞也介绍称，近年来，社区、街道及二七区房管局物管科不断收到居民投诉，诉求物业不作为，服务质量差，小区保洁保安配置不足，安防技防不到位，小区多处无摄像监控，车辆丢失、汽车被划频发，无电动车充电装置只能飞线充电、楼院垃圾不及时清理，杂物乱堆乱放等。街道办、社区多次督导，未见成效，辖区居民多次到市区上访，极力要求撤换物业。
据小区业委会主任张国峰介绍，老物业公司的合同在2014年就已经到期，一直也没有续，提供的物业服务无法满足小区业主的普遍需要，小区列入改造计划后，业主们要求其撤离的呼声越来越高，但没有结果。今年7月份在街道办和社区的指导下，小区召开业主大会顺利成立业委会，召开业主大会进行公开投票，正式解聘了老物业。
同时，在街道办、社区的指导下，小区业委会带领全体业主进行投票公开招标新物业公司。“到底选哪个公司，全由业主们说了算，历经三次波折，优中选优，金祥花园的业主们终于选出了如意的物业公司，这为他们今后美好生活打下了很好的基础。”刘艳霞对记者说。
业主开出苛刻条件只为选出好物业
实际上，为了选出合适的物业公司，小区业主们也都开动脑筋，纷纷结合实际建言献策，甚至还推出了《金祥花园选聘物业公司规范》（以下简称《规范》），要求所有参与竞标的物业服务企业必须同意所有条款。
在物业公司参与竞标时，标书上都会对未来的服务标准和项目等内容作出承诺。按照《规范》要求：物业公司应作出书面的服务承诺，并缴纳10万元保证金。若物业公司进场后服务承诺未按约兑现，业主委员会有权扣除全部保证金，并有权解除合同。若按期完成服务承诺的，退还5万元，剩余5万元转为履约保证金。
值得一提的是，《规范》还要求：物业公司不得以任何形式对业主委员会成员或利益相关人员进行贿赂或者试图贿赂。一经发现，业主委员会有权与该物业公司解除聘用合同，同时保留向公安机关报案和诉诸法律诉讼的权利，同时该物业公司应向全体业主给予3个月物业收费标准数额的经济赔偿。
“说实话，我们的要求应该算是很苛刻了，如果物业公司答应这些条款，应该是真心实意想服务好我们小区的。”业主袁先生介绍称，就是因为条件太苛刻，三家公司直接放弃了参与竞标，其中有两家还是省内知名物业公司。
剩余7家物业公司最终进入竞聘环节。该小区一共有976户业主，经过投票，河南正美物业有限公司获得740票，符合“双过半”的要求，并于10月12日正式入场对小区提供服务。
“正美物业公司竞聘的物业费是每平米每月6毛钱，大部分业主能够接受，最关键的是，他们承诺只要每平米每月3毛钱的政府物业补贴申请下来，全额退还给业主或冲抵以后的物业费，这也显示出了诚意。”张国峰说。
新物业若不能履行承诺将被扣除10万元保证金
竞聘成功后，物业公司做得如何？10月17日下午，记者来到金祥花园实地探访。记者在现场看到，小区保安已经到位，正在对入门的车辆进行管理，多名保洁正在清理垃圾。“这几天我们多上了十几个保洁人员，为的就是尽快把小区的基础卫生打扫干净，还业主一个干净的生活环境。”物业经理马华彬对记者说。
在小区的中央广场，新物业公司把管理方案、服务承诺书制成展板在小区内进行公示：多层物业费0.6元/㎡/月；一个月内无死角安装约100个监控设备；按照市政府政策申请政府补贴物业费0.3元~0.4元/㎡/月全额返还已缴费业主或冲抵应缴物业费用；一个月内完成车辆道闸系统调整，东门改造完成后门禁入口实现人车分离；非机动车管理全部入停车棚，加装充电插座，禁止飞线充电、占道等；项目投入不少于20人，保洁人员年龄不超过60岁，秩序人员年龄不超过50岁；进驻15天内完成小区保洁开荒，清理卫生死角、基存垃圾等内容。
物业经理马华彬介绍称，按照之前的承诺，进驻这5天来，他们主要做了一些基础性的工作。
“实际上这个项目我们是不怎么挣钱的，搞不好还会赔钱。”物业公司运营总监于海阔算了一笔账，小区管理面积一共11万平方米，按照100%的物业收费率来算，一年物业费收入为79万元。加上一年30万元左右车位管理费，总收入不会超过110万元。按照7名秩序员、8名保洁、2名客服财务、2名维修工、1名经理工资福利，每年10万元的垃圾处理费用，再加上各种税费，一年成本至少上百万元，加装监控设备投资的情况下，前两年能做到盈亏平衡已属不易。
“不挣钱也得干，只要不赔钱就行。这是公司践行社会责任的具体体现。”正美物业公司董事长李书剑表示，公司将用心服务好小区内的居民，希望街道、社区、业委会成员及小区居民对物业公司进行严格监督。
“目前来看，新的物业公司正积极地履行其承诺，如果后期完不成合同内容，我们业委会将会按照约定，扣除其保证金。”小区业委会主任张国峰说。
记者了解到，目前不少业委会听说金祥花园选聘新物业事迹后纷纷要求来参观取经，并称之为金祥模式。