首页法治日报全媒体记者 王春 通讯员 陈莹
老夫妇出资为女儿买了房，只求居住在内一直养老，谁曾想这套房在3年内被卖了又卖，买方还要求老人搬离，八旬老人的居住权益如何保障呢？
父母给女儿买房，只求居住养老
1998年，费大爷出资三分之二，其女费某出资三分之一，一起购买了一处房产，同时将房屋登记在费某名下。费大爷与妻子名下没有其他住房，因此一直住在该房屋中，并在2008年3月与费某签署了协议，约定两位老人任一方健在都有权居住在该房屋内，也不会擅自将该房屋出售。
然而，2019年5月，费某未经父母的同意，将该房产卖给了赵某，赵某购房时即知情屋内有老人长期居住，故同意费某返租，并按照费大爷夫妇继续占有的状态完成了房屋的交付。
唯一住房被卖了又卖，新房主要求搬离
但事情并没有就此结束。2021年4月，赵某通过房产中介又将该房屋卖给了同为房产中介的顾某并完成了过户。在磋商合同时，顾某也获知交易房屋内有人居住，但未前往房屋内进行查看，只听信了费某能够到期腾退的一面之词，便与赵某签订了房屋转让合同。
由于费大爷夫妇一直在房屋里居住，顾某面临着“买了房却拿不到房”的尴尬。于是，顾某将赵某告到浙江嘉兴南湖法院，要求赵某立即交付该房产，并支付相应违约金。法院依法追加费某、费大爷夫妇作为第三人参加诉讼。
不能排斥原居住权益，法院驳回诉讼请求
案件审理过程中，承办法官曾征求费大爷夫妇的意见，费大爷坚持要求继续维持现有的住房状况，不同意搬离。
法院审理后认为，费某与费大爷夫妇关于房屋约定了居住权益，费某擅自出售房屋，其行为已构成了违约。案涉房屋是费大爷夫妇的唯一住所，两位老人对于房屋享有基本居住权益，此权益属于人身性权益的范畴，应优于财产性权益予以保护。且两位老人已是耄耋之年，若判决腾退也会对其基本生产权益带来较大影响，因此有权拒绝腾退。
顾某与赵某，以及赵某与费某之间的合同均属合法有效。但赵某在购房时即知情屋内有老人长期居住，可见赵某自知购入的是占有使用权受限的房屋。赵某将占有使用权受限的房屋再行转让顾某，而顾某在明知房屋内有人居住的情况下，疏于对房屋的查看，仅听信费某的一面之词便进行交易，顾某虽取得了所有权登记，但不能对抗费大爷夫妇对房屋享有的居住权益。在合同无法继续履行的情况下，顾某可以通过解除合同、赔偿损失等方式寻求救济。
综上，法院判决驳回顾某的全部诉讼请求。一审判决后，顾某不服提起上诉，二审法院维持原判。
法官说法
“老有所居”一直是民生领域的热议话题，也是法院运用审判职能保障民生的重要议题。民法典专门规定居住权制度，将居住权作为一种新型的用益物权，满足特定人群的居住需求。
本案是一起典型的所有权与居住权益冲突引发的纠纷。女儿费某违反与父母的“居住权协议”，擅自将许予父母居住权益的房屋出售，加之后续买受人的不诚信交易行为，不仅导致了父母的居住状况不安定，还使得房屋买受人虽取得了房屋的产权登记，却无法实际占有、使用房屋。
物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。费某擅自处分房产的行为，侵害了父母对房屋的居住权益，构成了违约。而买房人顾某，其在签订买卖合同中未能尽到足够的注意义务，购买了所有权受限的房屋，并因法律优先保护早已建立在该房屋上的居住权益，而不能实际占有使用该房屋，其因此造成的相应损失可以向合同相关方主张权利救济。
本案判决从保护弱势群体的权益出发，充分发挥了居住权扶弱、施惠的社会保障功能，在法律的尺度内，又将道德的温度融入其中，对于推动全社会形成尊老、爱老、亲老的新风尚具有重要意义，是社会主义核心价值观融入司法裁判的积极体现。