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苑陵商场已经装修完毕，等待商户入驻河南商报记者杨东华/摄
河南商报首席记者李兴佳实习生王嘉兆
“归来吧！苑陵商场漂泊在外的家人们！”2019年11月26日，苑陵商场负责人赵先生发了这样一条朋友圈。与此同时，位于郑州市二七区福寿街7号的苑陵商场，在歇业4年之后，重装归来，近期正择机开业，大门上挂出了“欢迎回家”的红色横幅。
归来后的苑陵，面对的是一个今非昔比的江湖。这个商圈老将，如何在与多家市场的“贴身肉搏”中突围？
准备好了
这个老字号小商品市场已经改造完毕
因为市场外迁政策，2015年农历春节前，苑陵商场挂出了关店歇业牌，六百多家商户全部离场。此后，这家开业于1989年的老字号小商品市场，进行了漫长的升级改造。
如今，时隔4年后，传来新消息——苑陵商场已经重装完毕，正在招商，近期将择机开业。
11月28日，河南商报记者在现场看到，苑陵商场的外墙附上了双层真空玻璃，室内加装了中央空调，商铺成排有序，地面光洁，灯光明亮。一楼设有招商咨询台，不断有商户前来考察和商谈，四楼办公区挤满了来缴费的租户和招租的业主。
河南商报记者了解到，市场方花费了2700多万元，耗时4年，对市场进行了整体升级改造，包括外墙双层真空玻璃、室内冷暖中央空调、智能电表、上下扶梯、标准化仓库、楼体亮化、最新消防系统等。
改造后的商场，总建筑面积共计10900平方米，共四层，室内层高达3.2米，商铺近400个。现场挂出的招商信息显示，苑陵商场一楼租金280元~380元/平方米，租金价格随楼层升高而递减。
造富工厂
30年时间成就了数千商户的财富积累
苑陵商场可以说是郑州火车站小商品商圈的鼻祖。30年时间里，它带领商圈走向流金淌银之地的同时，也完成了数以千计商户的财富积累。
苑陵商场走出了如今河南物流业的“大姐大”长通物流。1987年，苑陵商场家电市场招商，摆过地摊、干过修理行的杨志萍，和两个妹妹一起，进驻苑陵做电器生意，一干就是十年。“杨氏三姐妹”的名号开始在圈内流传。
这期间，杨志萍觉得发货麻烦，便做起了货运，开通了广州到郑州的第一条专线。这就是长通物流的雏形。
1990年，老张拿着1万元启动资金，来到苑陵卖皮带，有时一天能卖出两三万元，净利润在五千元以上。7年后，他赶时髦，买了部摩托罗拉手机，花掉7000元。那个时候，五千元就能在农村老家盖三间新房。再后来，从苑陵积累起原始财富的老张，又花40万元，买下了健康路150多平方米的商品房。
财富聚集并裂变，苑陵成了造富工厂。“上午8点开门，就门庭若市，10点货卖光后关门回家。如果遇到零买的，掏多少钱都没货。”郑州小商品商会副会长张国新回忆，“那个年代，货稀罕，拿了货就能卖，卖多少钱卖家说了算，客户也不还价。市场里人挤人，河南108个县和湖北、山西的都来拿货。”
2014年，因为硬件老化、交通拥堵、消防存隐患等问题，苑陵商场连同周边的万博商场、郑州国际小商品城、中州商场，一同进入外迁名单。消息传来，商户并不理解，市场方挨家做工作，工作人员累哑嗓子。同时，管理方要失去苑陵商场每年400万元左右的收入。
面临考验
三成商铺“销售返租”是一个巨大隐患
此次重装归来，苑陵商场前路未知，首先面临的是行业内普遍遭遇的“销售返租”的难题。
苑陵商场原有667家商户，其中买断商铺使用权的商户有206户，三成商铺“销售返租”，对于市场方后期运营管理来说，是一个巨大隐患——如何平衡业主与租客的关系？如果托管业主的铺子，能否满足业主每年的租金收益期待？
这类问题在商圈内并不少见。比如，2016年爆发的万博商城二期续签托管合同纠纷。
万博市场业主买过商铺后，转而托管给市场方出租，业主只需每年坐收租金收益，即“销售返租”。相对应的，市场方不售卖产权，而是出租，叫做“物业自持”。
问题就出在这里。“万博商城二期”微信公众号曾提及，2016年5月，当万博商城二期续签新一期合同时，业主发现，5年前买铺时市场方承诺的年租金回报率最少8%，降到了3.5%~4%，且规定如果出现空租，产生的损失由业主自行承担。
返租收益大幅降低，让业主产生巨大落差，业主拒签，并要求收回经营权；当时商圈面临着外迁、竞争饱和等挑战，行情下行大背景下，市场方如果执意提升租金，那么将面临租户搬离的大面积空铺局面。
两难下，市场方与业主爆发冲突。业主签约不利，又导致租户无法稳定经营，商户外流，进而加剧整个商场的空铺率和退化，形成恶性循环。直到最后，万博被迫离场的商户，也无法理解为什么宁可商铺空置也不让他们继续经营。
因此，“销售返租”与物业自持的商业模式，面临着一定的风险——一方面是业主对租金逐年递增的期待，另一方面却是商户对高额租金的力有未逮，市场方难以寻求平衡点。
苑陵商场是否面临同样的难题？据市场方介绍，经历了二十多年的高收益，业主已经赚到了大笔财富，对当下的出租和回报率表现豁达。
前路未知
如何在火车站商圈的“贴身肉搏”中胜出
依然还有难题困扰着苑陵商场。
如今的苑陵商场面临的是不同于4年前的竞争——实体经济还未完全走出下行低谷，周边市场竞争激烈，人工、租金飙涨，仓储物流外迁……
但最大的威胁还是来自周边的竞争：成立于上世纪90年代初的中天市场、1997年开业的郑州国际小商品城、2001年年底开业的金林市场、2008年以6.6万平方米体量入市的万博商城、2013年以8.7万余平方米的体量加入激战的万博商城二期……
截至目前，不足1平方公里的郑州火车站商圈里汇集了万博商城、郑州国际小商品城、中天市场、森克小商品城、中州商场、金林商场等小商品专业市场。
现有的主力商户就那么多，每逢新市场开业，围绕商户和流量的争夺，均能在商圈上演一场场精彩商战。
如今，苑陵商场一楼租金价格为280元~380元/平方米，隔壁的万博商城一楼租金，根据位置不同，一平方米从400元到1500元不等。这样看来，苑陵商场的租金具有一定竞争力。不过，市场的拼杀，不仅仅看眼前的租金，更看重市场的运营管理能力。
淡出江湖4年后再度现身，苑陵这个商圈老将，在“新零售”大行其道的当下，如何从周边七八家市场的同质化竞争中杀出重围？
时间会给出答案。