首页大河财立方《极刻》第440期
大河报·大河财立方记者杨霄 丁洋涛陈沛 陈玉尧文马腾飞 朱哲摄影
14年前，中国零售业“东北虎”大商集团强势入豫，以4.2亿天价租金抢占二七商圈制高点：郑州金博大城，在惨烈的中原商战中一战成名。
14年后的今天，大商集团黯然官宣，3月31日正式关闭郑州金博大店，公布员工分流计划。而据大河报·大河财立方记者了解，早在3年前大商对郑州金博大店已经萌生退意。
14年风雨沉浮，压垮大商郑州金博大店的，到底是最初被赋予“战略意义”的天价租金，还是风云激荡的实体零售大变局？
大商撤出郑州二七商圈
14年前“系铃人”吕伟顺现身闭店现场
大商金博大店终究要撤了。
3月30日晨，该店未如常开门营业。与此同时发生的，是该店一楼中庭内正在举行一场全员大会，大商集团、大商郑州地区集团高管当场宣布，该店将于3月31日正式关闭，即将张贴闭店公告。同时，该店全体员工分流至该公司在郑州市场的其他门店工作。
值得一提的是，在官宣现场出现的大商集团最高职级负责人，是大商集团总裁兼大商郑州地区集团董事长吕伟顺。
14年前，吕伟顺是“大商入豫”计划操盘手。这包括，2006年4月该公司参拍“郑州金博大城3年物业经营权”，以4.21亿元天价租金拿到该项目，由此开启大商入豫第一站。该店也成为大商郑州地区集团的“大本营”。
“系铃人改做解铃人”，吕伟顺此时的心情外界难知。在现场，吕伟顺一度被该店员工围住，询问大商集团是否要在郑州地区全面闭店。
大商郑州地区集团营销副总鲍知言就此回答，该公司当前在河南省内尚有15家门店，不存在批量闭店计划。该公司提出“分流计划”核心是不降薪、不降岗，但因部分员工存有分歧或异议，该公司会尽快生成一份新方案，向辖区政府报备。
大河报·大河财立方记者在场提问：“大商关闭郑州金博大店，核心原因是什么？”
鲍知言回答：“该店租金过高，同时存在经营不善，近期也受到了疫情影响。”这与大商地区集团管理层向其员工所做解释相同。
在现场，有合作商户、供应商知情后陆续抵达，询问“拖欠结算款项”的解决方案，则被告知“尚不知情，请等待通知”。
同日，在中国信达资产管理有限公司河南分公司，该公司综合处一负责人婉拒了大河报·大河财立方记者的采访。
大商为当日金博大店撤店所做准备相当低调。
首次显露撤店迹象，是在3月25日，先有负一层大商超市金博大店内部悄然流传“闭店装修”，却始终不发布任何正式通知。此后数日，任凭供应商在茫然中搬离商品货物。
3月27日，网上突然传闻“开业仅4个月的大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店（以下简称“麦迪逊奥莱金博大店”）将于本月底闭店”，一度成为网上热闻。
3月28日，大河报·大河财立方向该店两个合作方河南麦迪逊商业管理有限公司（以下简称“河南麦迪逊”）、大商郑州地区集团分别致电询问，所获答复是“未接到任何通知”。不过，麦迪逊金博大店总经理周磊称，在当日已向大商发送了“质询函”，关注大商与金博大城物业方信达资产之间承租关系是否正常。
与金博大城牵手近14年
大商也许未“盈”过
在寸土寸金的郑州二七商圈，大商即将放弃经营近14年的金博大城。为何？
正如郑州百姓所熟知的那样，金博大城曾诞生了河南第二代本土知名商企郑州金博大购物中心（运营方为河南金博大购物中心有限公司），2006年之前，该店年销售规模曾逼近8亿元。当年，其与丹尼斯集团在河南商界并称“双子星”。
大商与郑州金博大城的姻缘，应由14年前说起。
2006年，河南金博大购物中心有限公司与该店物业方中国信达资产管理有限公司郑州办事处的合同即将到期，后者于当年4月就该物业3年经营权在郑州举行全国竞拍。
彼时在拍卖现场，大河报记者亲历了这一幕：素有中国零售业“东北虎”之称的大商集团，历时83轮搏杀，最终以4.21亿元举牌价，一举击败金博大、丹尼斯、银泰、巴黎春天、北京华联等对手，获得金博大城物业3年经营权。
“3年约4.21亿元租金”，大商在当年创下国内零售业“天价租金”的传奇，令其在国内红极一时。但同时，约1.4亿元的年物业租金，也为日后大商对该物业的驾驭力、持有周期设定了双重考验。
大河报·大河财立方注意到，2016年4月，大商股份在年报中披露郑州新玛特购物广场有限公司金博大店报告亏损。其称，2015年，该店营业收入约9.98亿元，营业利润约-1.64亿元。
对该店亏损的原因，大商在年报中解释说，因店铺装修改造后品牌结构调整，各楼层增加餐饮，百货合作品牌由2014年平均420个减少到2015年平均337个，部分重点品牌销售下滑严重。
当时，面对电商消费冲击、二七商圈改造、周边竞争对手加强等多重因素，这家传统百货店做出改变已是必选项。
彼时，国内传统百货业平均毛利润率约20%。按此核算，大商金博大店只有干足7亿元营业收入，才能裹住每年约1.4亿元房租硬支出。如算上人员工资、水电、营销、折旧等综合成本，该店年经营规模或在10亿元以上才有望盈利。
那么，2006年至2014年，大商金博大店单店营收是否有冲过10亿元？大商股份财报未曾披露过。
2015年后，大商郑州金博大店再未逃掉大商股份财报年年重点“点名”，连续4年（含2015年）对其净利润影响达到了10%。
大商股份2016年~2018年年报显示，该店营业利润分别为：约-1.06亿元、约-1.18亿元、约-1.45亿元。
另值得一提的是，以2015年为分水岭，大商金博大店的营业收入出现“塌方”，由之前的近10亿元营收直接跌至2016年的约4亿元，到了2017年跌至约3亿元，2018年跌至约2.1亿元。
“欠租换减租谈判”失利
大商在3年前就萌生退意？
大商要抛掉金博大店绝非一时冲动，而是至少已酝酿了3年。
2018年1月，大商郑州地区集团某高层曾告知大河报·大河财立方，因难以承受金博大店租金，该公司已多次向信达发起沟通邀约，希望就房租价格重新磋商。多次沟通失利后，大商或已先行暂停房租支付。
同年4月28日，因“房客”大商由2017年12月25日后未正常支付租金，“房东”信达资产（河南省金博大投资有限公司是其全资子公司）把它告上了法院。
2019年5月25日、9月29日，郑州市中级人民法院、最高人民法院，分别就“河南省金博大投资有限公司与大商股份有限公司房屋租赁合同纠纷”下达一审、二审判决书。一审判决大商向信达支付租金70646564.04元、违约金10872701.3元，共计约8152万元；二审维持一审原判，并判决大商担负案件受理费693375.70元。
这场官司释放了两个核心信号：其一，这场官司让大商多赔进去了约1200万元；其二，2017年12月25日后，大商公司未再向金博大公司支付租金。
以“‘欠租’换降租”，是国内零售业心照不宣的一种博弈手段。在该事发生前，大商在郑州已有多个操作先例。
2016年4月，大河报刊发《大商郑州金博大店亏1.64亿 曾4.21亿天价租下经营权》一文，报道了当时大商超市郑州嵩山路店遭遇“封门”风波，即因其与兰德置业发生欠租纠纷而起。几乎同时发生的同类事件，还有大商紫荆山百货店、大商天明路店等。此外，大商郑州发展部高管在当时选择离职。据大商内部人士称，“谈判降租”任务艰巨，是该高管辞职的重要原因之一。
交不上房租的根本原因，是大商郑州地区集团旗下门店经营业绩下滑。
从宏观方面看，这是互联网消费对实体商企的现实冲击，击败了跑马圈地、占山为王的“二房东”商业模式。
但从个例看，2015年7月，大商集团对大商郑州地区集团管理团队“大换血”后，“接班团队”在经营区域市场时磨合得并不顺畅，业界对其环境判断失准、区域战略失策、利益处置失败等方面的评价，也在今日闭店中得以印证。与之对应的现象是， 2016年至2018年，大商在郑州市场门店频频出现“总部要求”与地域文化不兼容，新账期升级加深“零供矛盾”，以及裁员降薪高管流散等。
“不适”症状难解，并不断加持，无疑催化大商郑州地区集团迫近系统性风险，品牌商由门店撤场则成为最直观表现。
以大商金博大店为例，据大商股份财报显示，截至2015年末该店合作经营品牌为305个，至2016年末品牌数为234个，至2017年末为216 个，至2018年末为 186 个。
“缺了货、少了客”，大商金博大店就此陷入恶性循环。于是，在2017年12月，大商以欠租方式寻求与房东信达资产重新谈判，即是手中为数不多的选项。
大商集团总裁亲自挂帅
“拯救”郑州公司
在做出今日决定前，大商集团为“抢救”郑州金博大店、郑州地区集团努力过。
2019年元月，大商集团总裁吕伟顺即来到郑州，亲自兼任大商郑州地区集团董事长。吕伟顺是大商与郑州金博大城的“系铃人”。2006年，吕伟顺作为实际操盘手，主持了大商团队参拍“郑州金博大城物业经营权”，招纳原金博大购物中心经营管理团队班底，稳定原供应商体系，由此，奠定了大商在河南市场发展基础。
2009年1月，大商集团成立郑州地区集团；至2014年，大商集团在河南省已布局29家店，2013年度销售破“百亿”，大商郑州地区集团在其中占据多数。
“对大商在河南市场的‘一草一木’，吕伟顺总裁都非常熟悉。过往10多年，公司在全省市场上开出的几乎每家店，他都会关注。”大商郑州地区集团一前高管坦言，未曾料到，时隔数年后，竟需吕伟顺亲自挂帅来“拯救”郑州公司。
事实上，吕伟顺抵郑后，大商集团与之同步实施了对郑州地区集团高管团队再次“大换血”。大商集团大庆地区集团副总裁邵泰杰，调任大商郑州地区党委书记、副总裁；大商沈阳地区集团副总裁陈敬霞，调任大商郑州地区集团总裁。此后，沈阳、鞍山、大庆等大商既有强势区域援兵，不断向郑州驰援。
金博大店作为大商入豫的旗帜，必是被“抢救”的第一对象。但无论是房租成本、遗留旧疾，还是团队跨地域作战的适应力，在今日呈现出即是“抢救未果”的现实。
2019年7月，大河报·大河财立方曾经在大商金博大店注意到，该店空铺率已高达50%以上。一层西区封闭，四层几乎整层空置。
2019年，大商金博大店拿得出手的变化案例，是当年7月，河南麦迪逊商业管理有限公司与大商郑州地区集团签约，以联营模式合作大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店。该店位置是在大商金博大店内1层局部、2层~4层。简单理解，这家店成为该购物中心最大的“租客”，同年11月末投入运营。但是，今日大商宣布闭店也将入驻不足4个月的麦迪逊城市奥莱带入困境。
丢掉金博大店，大商会损失几何？
从单店投资角度看，这会涉及与房东、自有员工、品牌商户、供应商等多方赔偿，扫尾损失尚未可知。
但由大商的视角看，损失了金博大店，或意味着其在郑州市场“断臂止损”。此前，该店连亏4年、合计约亏5亿元。该公司在2019年8月发布的半年报显示，大商金博大店净资产约-1.158亿元、净利润约-7891万元。这意味着，在即将发布的2019年年报中，该店仍将大概率继续亏损。
另需看到，金博大店在大商郑州区域的“广告牌”价值已消耗殆尽。曾因2006年“天价租金”进驻金博大，大商在国内零售业一战成名，并在过往14年为大商支援了属地管理团队、供应链、品牌商资源，以及各家“房东”所获超值品牌溢价。而今，当实体商企、传统百货经营模式增长式微，大商迟迟未拿出新的改进型业态，门店收缩较大，因而，丢下这张吞金的“广告牌”，亦在情理之中。
“大商在过往14年向‘房东’信达资产支付租金约19亿元，买金博大城8万平方米经营物业，似乎也够了。”一大商郑州地区集团前管理层称，这种合作状态早已注定结束，只不过等来了一个迟来的结果。